【物业股专家解读】：关于《明光市人民政府办公室关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见》的政策解读

 

 1.《明光市人民政府办公室关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见》出台依据是什么？

根据《安徽省物业管理条例》、《滁州市新建住宅小区安全防范设施建设和管理实施办法》（滁综治办[2017]14号）、公安部2017年12月29日发布《关于规范电动车停放充电加强火灾防范的通告》、《国务院安委会办公室关于开展电动自行车消防安全综合治理工作的通知》安委办〔2018〕13号、《明光市城区限制养犬管理办法》、国家住建部、发改委、公安部、卫计委《关于加强和改进城镇居民二次供水设施建设与管理确保水质安全的通知》、滁州市人民政府印发《滁州市人民政府办公室关于进一步加强滁城物业管理工作的意见》（滁政办〔2017〕6号）等文件规定，结合我市物业管理工作实际，制定《明光市人民政府办公室关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见》（以下简称《实施意见》）。

2.什么是物业管理？

本办法所指物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

3.本办法适用什么范围？

本市城区范围内的物业管理活动及其监督管理，适用本办法。

4.《明光市人民政府办公室关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见》出台的目标任务是什么？

建立健全物业管理工作机制，强化物业管理各方主体责任，按照“重心下移、条块结合、以块为主、三级联动”的原则，进一步明确职责分工，严格考核。

5.《明光市人民政府办公室关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见》出台的主要内容是什么？

《实施意见》分为六个部分：

第一部分：建立健全物业管理工作机制

1、部门工作职责

2、属地管理工作职责

第二部分：加强物业管理基础工作

1、建立“质价相符”的物业服务收费机制

2、规范物业管理招投标活动

3、加强供水、供电、供气、供热等设施设备管理

4、完善维修资金应急使用通道

5、加强物业管理纠纷调处

6、建立提高物业服务费收缴率的保障机制

第三部分：加强对物业服务企业的监管

1、规范物业服务企业服务行为

2、严格物业承接查验管理

3、物业违法违规行为查处

第四部分：加强对业主大会、业主委员会的指导和监督

第五部分：推进“无物管”小区物业管理工作

第六部分：保障措施

1、加强组织领导

2、健全物业服务工作机构

3、落实考核奖惩

6.业主、业主委员会与物业服务企业产生矛盾纠纷应向哪个部门反映？

根据《安徽省物业管理条例》第六条第三项结合《实施意见》第一节第二项第一段，街道办事处、乡镇人民政府是所辖区域物业管理工作的责任主体，在物业管理部门指导下，具体负责本辖区的物业管理工作。其主要工作职责：指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；指导开展维修资金使用及续筹工作；建立物业矛盾调处机制，负责协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷；负责协调和监督辖区内物业服务企业的交接和无物业管理小区、老旧小区的日常管理工作。

  7.物业违法违规行为如何查处？

在物业监管、考核或在处理信访、举报中发现存在违法违规行为的，涉及物业管理部门职责的，由市物业管理部门责令限期改正。对逾期不改正或拒不改正的，由市物业管理部门依照有关规定给予通报批评、记入企业信用档案、限制承接新的物业项目。依法应当给予行政处罚的，由市行政执法部门或有关部门依法查处。

8.如何推进“无物管”小区物业管理工作？

   加强无物业管理的老旧小区物业管理工作，推进物业管理全覆盖。街道办事处、乡镇人民政府具体负责辖区内“无物管”小区物业管理全覆盖工作，规模较大的，要选聘物业服务企业进行管理；规模较小的，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。鼓励街道办事处、乡镇人民政府成立物业服务中心，专项负责辖区范围内无法实行专业化管理的“无物管”小区物业管理工作。为推进解决 “无物管”小区物业管理全覆盖经费不足问题，街道办事处、乡镇人民政府应加强资金投入，保障“无物管”小区的物业管理工作。同时，加大宣传力度，引导业主树立有偿服务的理念，逐步将“无物管”小区管理转变为市场化物业服务模式。  

9.专项维修资金紧急使用情况包括哪些？该如何使用？

屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；消防设施损坏的；公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的；楼体单侧外立面有脱落危险的,专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的；二次供水设施损坏的；其他危及房屋安全的情形。

由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议，经业主委员会、相关业主同意，并报专项维修资金代管或者监管部门审核后，直接申请使用。应急维修费用应当向业主公示,并从相关业主的专项维修资金分户账户中按照专有面积分摊列支。

10.什么是承接查验？

承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共有部分、共有设施设备进行检查和验收的活动。

11.实施日期

本实施意见自发布之日2018年8月16日起施行

12.惠民利民举措

《实施意见》明确了物业管理各成员单位的责任分工，特别是对街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷及社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作进行了规定。