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关于征求《明光市农村集体经营性建设用地入市试行工作方案》及《明光市集体经营性建设用地入市指导意见(试行)》意见的公告

发布时间:2021-05-14 08:42
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为审慎稳妥推进全市农村集体经营性建设用地入市,构建全市城乡统一的集体经营性建设用地市场,现向社会各界征求意见,社会公众可明光市农村集体经营性建设用地入市试行工作方案》及《明光市集体经营性建设用地入市指导意见(试行)》提出具体意见或者建议

此次公开征求意见时间为2021514日至2021614日。

如有意见或建议,请发送至以下电子邮箱:1062764604@qq.com联系电话:0550-8135028

附件:1.明光市农村集体经营性建设用地入市试行工作方案.docx

2.明光市集体经营性建设用地入市指导意见(试行).docx


 

明光市自然资源和规划局  

               2021514     

 


关于《明光市农村集体经营性建设用地入市试行工作方案》(讨论稿)及《明光市集体经营性建设用地入市指导意见(试行)》(讨论稿)的起草说明


根据安排,现将《明光市农村集体经营性建设用地入市试行工作方案》(讨论稿)及《明光市集体经营性建设用地入市指导意见(试行)》(讨论稿)起草说明如下:

一、入市试行工作方案(讨论稿)和入市指导意见(试行)(讨论稿)起草经过

20215月,根据工作要求,拟在我市试行开展入市工作。为此,在外出学习、研究入市政策基础上,我局牵头草拟了入市试行工作方案和入市指导意见(试行)(讨论稿),拟于征求意见后召开相关部门和乡镇街道会议讨论研究,修改完善。

二、入市试行工作方案(讨论稿)和入市指导意见(试行)(讨论稿)主要内容

(一)入市试行工作方案(讨论稿)主要内容

入市试行工作方案包括我市开展入市工作的指导思想、基本原则、主要任务、工作步骤和保障措施等五个方面,其中主要任务包括完善产权制度、落实规划管控、制定入市规则、建立分配机制(具体内容详见附件1)。

(二)入市指导意见(试行)(讨论稿)主要内容

入市指导意见(试行)(讨论稿)包括八个方面:一是总则,明确了我市入市的依据、相关解释和组织领导等内容;二是入市范围和条件,明确了我市入市地块的用途和条件等内容;三是入市主体和方式 ,明确了我市入市的实施主体和入市主体的具体任务以及在一级市场和二级市场入市的具体方式;四是入市程序,明确了我市入市工作的具体操作流程;五是收益管理,明确了入市土地增值收益调节金的缴纳、分配和管理等内容;六是监管服务,明确了参与入市工作的相关单位和组织的监管服务职责;七是法律责任,明确了涉及入市工作的相关单位和组织及其工作人员违反相关规定应承担的法律责任;八是附则,明确了指导意见试行的时效等内容(具体内容详见附件2)。

(三)明光市入市工作需要说明的8个方面问题

1.基本原则问题

虽然2020年实施的《土地管理法》第63条规定明确了农村集体经营性建设用地可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,但国家、省、市尚未出台相关操作性意见,入市工作还需要一段时间的改革探索。为此,入市试行工作方案(讨论稿)明确我市试行开展入市工作必须把握正确方向,围绕同权同责、流转顺畅、收益共享总体目标,坚持严守底线、统筹兼顾、节约集约、审慎稳妥基本原则,力争成为滁州市入市工作先行样板。

2.工作步骤问题

入市工作既要勇于创新,又要管控风险。为此,入市试行工作方案(讨论稿)明确取重点实施、全域推进的方式,按照先工业用地、后商业用地、再其他用地的模式,先行选择试点镇开展工业、旅游等用地入市试点工作。在此基础上,本着成熟一宗、实施一宗,把握好工作节奏,按阶段、分步骤审慎推进,确保我市入市工作顺利推进。

3.入市范围问题

考虑到当前自然资源部入市政策尚不明晰,按照能进应进、留有空间的思路,入市试行工作方案和入市指导意见(试行)(讨论稿)明确凡国土空间规划或土地利用总体规划和城乡规划等规划确定为工业、仓储、商业、旅游、娱乐、其他等经营性用途的集体建设用地均可纳入入市交易范围,租赁住宅和商品住宅用地视全市住宅用地供应情况经市政府同意后审慎入市交易,严格控制新增集体建设用地入市规模,鼓励利用存量集体建设用地入市交易。同时,明确拟入市的农村集体经营性建设用地应当符合的七个方面条件。

4.入市主体问题

按照《土地管理法》第十一条规定,农村集体经营性建设用地依法属于乡镇农民集体所有的,由乡镇农村集体经济组织作为入市主体进行经营、管理;属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会作为入市主体进行经营、管理;分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组作为入市主体进行经营、管理。考虑到入市工作具有一定专业性,在入市过程中,入市试行工作方案和入市指导意见(试行)(讨论稿)明确集体经济组织、村民委员会、村民小组可以直接实施入市,也可以经村、组集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意后,村、组集体经济组织组建资产公司或委托授权具有市场法人资格的组织作为入市主体代理实施入市。

5.入市方式问题

根据《土地管理法》和《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》等有关法规文件精神,农村集体经营性建设用地可在一级市场和二级市场入市。为此,入市试行工作方案和入市指导意见(试行)(讨论稿)明确农村集体经营性建设用地使用权可按出让、出租等有偿使用方式在一级市场入市,以出让、出租等方式取得的集体经营性建设用地使用权可按转让、赠与、转租或者抵押等方式在二级市场入市,其中以出让方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以整体转让、赠与或者抵押,以出租方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以转租或者抵押。

6.入市程序问题

参照国有建设用地使用权交易流程,入市指导意见(试行)(讨论稿)明确了我市入市工作程序,具体为:入市申请审核入市方案报批交易公告发布交易活动实施成交结果公示相关合同签订审批手续办理不动产登记。

7.收益分配问题

因国家、省、市尚未出台入市土地增值收益相关配套政策,入市指导意见(试行)(讨论稿)参照财政部、原国土资源部20164月联合印发的《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》关于农村集体经营性建设用地入市或再转让须征收20%—50%的土地增值收益调节金。调节金全额上缴试点市地方国库,纳入地方一般公共预算管理的规定,明确:农村集体经营性建设用地使用权发生出让、出租等交易行为的,参照国有建设用地扣除土地补偿费、地上附属物和青苗补偿费、社保费、耕地开垦费和耕地占用税等各类必要的税费和相关中介服务费用等交易成本后,剩余部分的土地增值收益由入市主体(出让方、出租方)须按相关标准向市财政缴纳土地增值收益调节金(具体标准为:工业、仓储等用地按20%—30%标准;商业、旅游、娱乐等用地按50%标准;其他等用地以及租赁住宅、商品住宅用地标准根据上级有关精神由市政府另行确定)后,其他部分归入市主体分配;土地受让方(承租方)须按成交价款的3—5%标准缴纳与契税相当的土地增值收益调节金。同时,农村集体经营性建设用地使用权发生转让、转租、赠与等交易行为的,按照收益的初次分配基于产权、再次分配基于税收原则,在契税暂无法覆盖农村集体经营性建设用地转让环节的过渡期间,土地受让方(承租方)须根据相关规定再按成交价款的3%—5%标准缴纳与契税相当的调节金。

8.工作保障问题

为确保我市农村集体经营性建设用地入市试行工作顺利开展,入市试行工作方案(讨论稿)明确从组织、机制、技术、经费等四个方面予以保障。一是组织保障。成立市入市工作领导小组,统筹推进全市入市工作。市入市工作领导小组办公室设在市自然资源和规划局,具体负责入市的组织协调、督导培训等日常工作,从市发改委、市财政局、市农业农村局抽调专人根据工作需要集中办公。各乡镇政府是本辖区入市工作的责任主体,市自然资源和规划局是全市入市工作的监管主体,市发改委、市财政局、市农业农村局、市住建局、市人社局、民政局、市文旅局、市商务局、市经信局、市司法局、市城管执法局、市生态环境分局、市税务局、市公共资源交易中心等市直相关部门按照各自职责分工协同做好入市工作。二是机制保障。建立工作会议、信息报告制度和考评奖惩机制。三是技术保障。建立集体经营性建设用地中介服务单位评选入库机制,引导国有建设用地市场交易中介服务单位参与集体经营性建设用地交易中介服务。四是资金保障。入市工作涉及调查研究以及土地测绘、土地调查、土地确权、规划修编、土地级别和基准地价编制等各项工作所需经费,全额纳入市、乡镇街道财政预算管理。


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