一、制定背景
为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号)等相关法律法规,明光市住房和城乡建设局组织开展了明光市城市规划区内国有土地上房屋、其他附属物等征收补偿标准制定的工作,并形成了《明光市城市规划区内国有土地上房屋、其他附属物等征收补偿标准制定成果报告》。评估工作范围:明光市城市规划区内的全部国有土地;评估基准日:补偿标准对应的基准时点为2022年1月1日。
及时制订国有土地上房屋、其他附属物等征收补偿标准,有利于更好地落实政府决策,进一步推进征收制度改革;有利于规范征收补偿行为,有效避免侵害被征收人合法权益问题,有利于确保被征收人原有生活水平不降低,长远生计有保障。
二、测算依据
(一)法律、法规依据
1.《中华人民共和国物权法》
该法第四十二条“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
该法第六条“为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”
3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号)
该条例第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿”,明确了必须对房屋所有者进行补偿。
(二)技术依据
1.国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015);
2.住房城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知(建房〔2011〕77号);
3.安徽省住房和城乡建设厅关于认真贯彻实施《国有土地上房屋征收评估办法》的通知(建房函〔2011〕777号);
4.安徽省人民政府办公厅关于切实做好《国有土地上房屋征收与补偿条例》贯彻实施工作的通知(皖政办[2011 ] 24号);
5.市场调查的资料,市场调查的结果是本次标准制订的最重要基础资料,项目组采用了文案调查、实地调查、问卷调查等多种方式收集相关资料。文案调查主要是收集明光市现行的相关补偿标准和周围市县的现行补偿标准,这样调查得出的数据有利于结果的前后(纵向)衔接和左右(横向)平衡。采用实地调查法主要是调查各类房屋及其原材料在市场上的正常价格。问卷调查主要是通过面谈、电话咨询、网上填表或邮寄问卷等方式,向有关人员了解前面几种方法未能收集的一些房屋及其原材料的正常价格水平。
三、测算原则
(一)独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则要求本项目实施人员站在中立的立场上,测算出对各方当事人来说均是公平合理的价值。具体地说,“独立”是要求项目人员要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行评估,而不要受任何单位和个人的非法干预。“客观”是要求项目人员要从客观实际出发,反映事物的本来面目进行测算,而不要带着自己的好恶、情感和偏见。“公正”是要求项目人员要公平正直地进行测算,而不要偏袒相关当事人中的任何一方。
(二)延续性原则
延续性原则是指补偿标准要充分考虑居民的人均纯收入变化趋势和以前的地上房屋、其他附属物等补偿标准水平,在保证补偿标准的内容更加全面合理的前提下,不要出现大幅度的修改和变动,这主要体现在补偿项目和补偿标准两个方面,补偿范围要尊重历史,符合现实,补偿标准要有利于前后补偿水平的平衡,制订标准要有利于社会稳定和居民生活和谐。
(三)综合性原则
综合性原则又称协调平衡原则,是指相邻市县的国有土地上房屋、其他附属物等征收补偿标准相衔接,新标准与原国有土地上房屋、其他附属物等征收补偿标准相衔接。
(四)主导因素原则
主导因素原则是指在制订被征土地上的房屋、其他附属物等补偿标准时,要选择所在区域普遍存在的各类房屋作为制订补偿标准的对象,选择所在区域内的主导农作物和耕种面积大的农作物测算青苗补偿费标准,选择所在区域普遍存在的各类地上附着物作为制订补偿标准的对象。
(五)维护被征收居民合法权益的原则
维护被征收居民合法权益是指在标准制订过程中要有利于解决现行地上房屋、其他附属物等补偿标准滞后的问题;有利于进一步保护被征收居民的自身利益,维护社会稳定;有利于贯彻同质同价的原则;也有利于防止征收补偿的随意性,避免在征收过程中有意压低房屋、其他附属物等的补偿标准。
(六)同地同价原则
相同区域的国有土地上房屋、其他附属物等,补偿标准不因征收目的及土地用途不同而有差异。
四、测算技术方法
根据明光市城市规划区内国有土地上房屋、其他附属物等的特点,合理确定测算对象;依照国家和行业的有关规范,不同的房屋和其他附属物等采用不同的方法测算补偿标准,主要采用重置价格和物价指数进行测算、比较分析;考虑价格上涨因素,增强现实中的可操作性。根据房屋和其他附属物的类型可以分为以下几种技术方法。
(一)搬迁费用法
对可迁移附属物,花费一定的搬迁费用能使其在异地恢复使用效能,则通过市场调研测算出所需搬迁费用,搬迁费用较少的不予补偿。
(二)残余价值法
对不可迁移附属费,用附属物的现值(重置价格结合成新)作为其效能损失的补偿。这一方法同样适用于搬迁费用大于残余价值的附属物评估。
(三)市场法
对于有线电视、管道煤气等设施开通费以市场现行收费标准为准,如具备迁移条件可采用搬迁费用法进行补偿;如不具备迁移条件则应采用市场法予以全额补偿。
五、测算技术路线
(一)房屋重置价格测算方法
这里的房屋重置价格是不同区域、不同用途、不同档次或等级的房屋,在某一基准日期建造它所发生的必要支出及应当获得的利润。必要支出是指从事相应活动所必须付出的各项成本、费用和税金等,必要支出及应得利润均应是社会上同类或者类似活动的一般正常的支出和利润水平,或者平均的支出和利润水平。
房屋重置价格测算的总体思路是:从明光市市房地产市场现状出发,直接调查房地产开发、转让、租赁和其他经营活动实际价格,在前几年制定房屋重置价格标准的基础上,结合2022年房地产市场行情,注重市场数据的分析,反复比较,综合运用多种测算方法,形成明光市规划区范围内房屋重置价格补偿标准。
(二)装潢等其他附属设施补偿标准测算方法
根据明光市当地市场建筑材料、劳动力和运输等费用,结合不同类型装潢材料、附属设施的进行市场调查并测算,制定符合明光市物价水平的装潢等附属设施的补偿标准。
(三)房屋周围树木移植补助标准测算方法
由于明光市规划区范围内零星树木的种类繁多,本次房屋周围树木移植补助标准是根据各种树木类型的不同情况,按照胸径大小分别计算树木移植所需的费用。特殊类型和品种可由专业评估机构确定补偿费用。
(四)青苗补偿费标准测算方法
青苗补偿费标准由当季农作物的年产量与农作物价格相乘后确定。
农作物年产量是指在主导耕作制度条件下某种主要农作物的年产量。主要农作物年产量应在调查前三年年产量的基础上,计算平均值。农作物价格是指主导耕作制度下主要农产品的当年正常市场价格或国家收购价格。主要农作物价格在调查市场价格和国家收购价格的基础上确定,选择调查的三年中较高的一年较高的价格作为最终主要农作物价格。
六、测算范围及基准时点
本次明光市城市规划区内征收国有土地上房屋、其他附属物等补偿标准覆盖明光市城市规划区内的全部国有土地,补偿标准对应的基准时点为2022年1月1日。
七、测算成果
本次明光市城市规划区内征收国有土地上房屋、其他附属物等补偿标准的类型主要包括以下内容。
房屋结构等级及重置价格补偿标准;安置房重置价格和综合建设成本价格指导标准;住宅房临时安置补助费、搬迁补助费指导标准;非住宅房停产停业生活补偿费、搬迁补助费标准;房屋周围树木移植补助标准;房屋装潢综合补偿标准;房屋拆迁附属物综合补偿标准;青苗及附着物补偿标准。
(一)房屋结构等级及重置价格补偿标准
表7-1 房屋结构等级及重置价格补偿标准
类别 |
等级 |
结构划分标准 |
补偿标准 |
备注 |
框架 |
钢筋混凝土基础。钢筋混凝土框架承重,现浇或预制屋面,有卫生设施,通上、下水,通电。 |
1150 |
|
|
砖混 |
一 |
钢筋混凝土基础或砖基础,砖墙并设有部分钢筋混凝土梁柱承重,现浇或预制楼屋面,钢筋混凝土圈、过梁,设有构造柱,多层建筑,独立卫生设施,通上、下水,通电。 |
990 |
|
二 |
砖基础,砖墙承重或设有钢筋混凝土圈、过梁,并设有构造柱,预制楼面板或钢、木架黏土瓦顶屋面,三层(含三层)以下建筑。有卫生设施,通上、下水,通电。 |
910 |
|
|
三 |
毛石或砖砌基础,砖墙承重,设有钢筋混凝土圈、过梁,设有构造柱,预制楼面板或钢、木架黏土瓦顶屋面,三层(含三层)以下建筑。有卫生设施,通上、下水,通电。 |
815 |
|
|
砖木 |
一 |
钢筋混凝土基础,24砖墙承重,现浇或预制门窗过梁,钢、木屋架,水泥桁条或木桁条承重的现浇屋面或黏土瓦顶屋面。通上、下水,通电。 |
730 |
|
二 |
砖砌基础,24砖承重,水泥桁条或木桁条,钢、木屋架,黏土瓦顶屋面,水泥砂浆地面,木门窗,通上水,通电。 |
655 |
|
|
三 |
18砖墙或空斗墙承重,水泥桁条或木桁条,简易钢、木屋架,黏土瓦顶屋面,水泥砂浆地面,木门窗,通电。 |
600 |
|
|
简易 |
一 |
24砖墙、半砖墙或空斗墙承重,竹、木、角钢等简易屋架、桁条、石棉瓦、油毛毡等简易屋面,水泥砂浆或砖、灰土地面,通上水,通电,檐口高度2.20米(含2.20米)以上。 |
320 |
|
二 |
半砖墙或空斗墙承重,竹、杂料等简易屋面,简易水泥砂浆或砖、灰土地面,通电,檐口高度不低于2.00米。 |
240 |
|
|
三 |
简易棚结构,彩钢瓦简易屋面,简易水泥砂浆或砖、灰土地面,通电,檐口高度不低于2.00米。 |
65 |
|
|
四 |
简易棚结构,石棉瓦简易屋面,简易水泥砂浆或砖、灰土地面,通电,檐口高度不低于2.00米。 |
35 |
|
|
房基 |
有砖石基础,有钢筋砼圈梁。 |
410 |
按平方米计算 |
|
有砖石基础,无圈梁。 |
330 |
注:1.房屋的具体补偿金额由房地产估价机构根据重置价格结合成新评估确定;
2.房屋的面积为建筑面积。
(二)安置房综合建设成本价格指导标准
表7-2 安置房综合建设成本价格指导标准
序号 |
层数 |
结构 |
安置房建设成本价格 (元/平方米) |
安置房综合建设成本价格(元/平方米) |
1 |
多层 |
框架 |
1700 |
2300 |
2 |
高层 |
框架 |
2000 |
2600 |
注:安置房综合建设成本价格包括安置房建设成本价格、小区绿化和配套费用及取得划拨土地的费用。附安置房楼层差系数标准。
本次所选安置房层高为6层(楼梯房)、11层、13层、15层、16层、17层、18层和25层。以安置房综合建设成本价格基准计算楼层差价,乘以相应系数,楼层差价的代数和为“零”,具体调节系数如下:
表7-3 多层安置房楼层差系数表(6层)
序号 |
楼层 |
层差系数 |
1 |
1层 |
0% |
2 |
2层 |
6% |
3 |
3层 |
15% |
4 |
4层 |
9% |
5 |
5层 |
-5% |
6 |
6层 |
-25% |
表7-4 小高层安置房楼层差系数表(11层)
序号 |
楼层 |
层差系数 |
1 |
1层 |
-1% |
2 |
2~4层 |
-3% |
3 |
5层 |
-2% |
4 |
6~10层 |
3% |
5 |
11层 |
-3% |
表7-5 高层安置房楼层差系数表(13层)
序号 |
楼层 |
层差系数 |
1 |
1层 |
-1% |
2 |
2~4层 |
-4% |
3 |
5层 |
-3% |
4 |
6~12层 |
3% |
5 |
13层 |
-5% |
表7-6 高层安置房楼层差系数表(15层)
序号 |
楼层 |
层差系数 |
1 |
1层 |
-1% |
2 |
2~4层 |
-4% |
3 |
5~7层 |
-3% |
4 |
8~13层 |
4% |
5 |
14层 |
3% |
6 |
15层 |
-5% |
表7-7 高层安置房楼层差系数表(16层)
序号 |
楼层 |
层差系数 |
1 |
1层 |
-1% |
2 |
2~4层 |
-5% |
3 |
5~7层 |
-3% |
4 |
8~13层 |
4% |
5 |
14~15层 |
3% |
6 |
16层 |
-5% |
表7-8 高层安置房楼层差系数表(17层)
序号 |
楼层 |
层差系数 |
1 |
1层 |
-1% |
2 |
2~4层 |
-5% |
3 |
5~7层 |
-3% |
4 |
8~13层 |
4% |
5 |
14~16层 |
2% |
6 |
17层 |
-5% |
表7-9 高层安置房楼层差系数表(18层)
序号 |
楼层 |
层差系数 |
1 |
1层 |
-1% |
2 |
2~4层 |
-5% |
3 |
5~7层 |
-3% |
4 |
8~13层 |
4% |
5 |
14~16层 |
3% |
6 |
17层 |
-3% |
7 |
18层 |
-5% |
表7-10 高层安置房楼层差系数表(25层)
序号 |
楼层 |
层差系数 |
1 |
1层 |
-1% |
2 |
2~4层 |
-5% |
3 |
5~11层 |
-3% |
4 |
12~20层 |
4% |
5 |
21~23层 |
3% |
6 |
24层 |
-3% |
7 |
25层 |
-5% |
(三)住宅房临时安置费、搬迁费指导标准
表7-11 住宅房临时安置补助费、搬迁补助费指导标准
名称 |
单位 |
金额 |
备注 |
住宅房 临时安置补助费 |
元/月·㎡ |
9 |
1.以协议产权调换面积为依据。 2.采用货币补偿方式的,付4个月的临时安置补助费,付一次搬迁补助费;采用产权调换过渡性安置的,付二次搬迁补助费。 |
住宅房 搬迁补助费 |
元/㎡ |
7 (低于800元的按照800元计算) |
(四)非住宅房停产停业生活补偿费、搬迁补助费标准
表7-12 非住宅房停产停业生活补偿费、搬迁补助费标准
非住宅房停产、停业生活补偿费(元/m'月) |
非住宅房搬迁费(元/平方米.次) |
|||||
类别 |
区位 |
|||||
一级 |
二级 |
三级 |
四级 |
五级 |
||
商业、服务 |
51 |
31 |
25 |
17 |
14 |
14 |
办公、生产、仓储、其它 |
20 |
17 |
14 |
11 |
9 |
9 |
说明 |
1.以协议产权调换面积为依据。 2.实行货币补偿的,付4个月的停产、停业补偿费,付一次搬迁费。采取产权调换过渡性安置的,按实际过渡期支付过渡费,付二次搬迁费。 |
注:1.商业、服务业房屋,一层补助费为100%,二层为一层的70%,三层为一层的50%,三层以上为40%。
2. 土地级别Ⅰ级范围内的主干道停产停业补助费等级为一级,其他区域为二级;土地级别Ⅱ级范围内的主干道停产停业补助费等级为二级,其他区域为三级;土地级别Ⅲ级范围内的主干道停产停业补助费等级为三级,其他区域为三级。土地级别Ⅳ级范围内的主干道停产停业补助费等级为四级,其他区域为五级。
土地级别 |
Ⅰ |
Ⅱ |
Ⅲ |
Ⅳ |
||||
征收区域 |
主干道 |
其他 |
主干道 |
其他 |
主干道 |
其他 |
主干道 |
其他 |
停产停业补助费等级 |
1 |
2 |
2 |
3 |
3 |
4 |
4 |
5 |
3.市区主要干道有:池河大道、龙山路、韩山路、明光大道、抹山大道、祁仓路、嘉山大道、城南大道、人民路、中心路、明珠大道。
道路等级以各批次征收补偿方案实施时,根据实际情况确定。
4.处在土地级别交界处的路段、跨级别的路段、级别范围内繁华度较特别的路段,原则上按上一级别标准执行。
(五)房屋周围树木移植补助标准
表7-13 房屋周围树木移植补助标准
元/棵
一般树木 |
花果树木 |
||||
直径 |
单位 |
金额 |
直径 |
单位 |
金额 |
5cm以下 |
棵 |
5 |
5cm以下 |
棵 |
15 |
5cm~10cm(含5cm) |
棵 |
40 |
5cm~10cm(含5cm) |
棵 |
55 |
10cm~15cm(含10cm) |
棵 |
55 |
10cm~15cm(含10cm) |
棵 |
95 |
15cm~20cm(含15cm) |
棵 |
75 |
15cm~20cm(含15cm) |
棵 |
175 |
20cm~30cm(含20cm) |
棵 |
110 |
20cm~30cm(含20cm) |
棵 |
290 |
30cm以上(含30cm) |
棵 |
150 |
30cm以上(含30cm) |
棵 |
425 |
1.一般花木以距地 1.3 米处主干直径为准,低矮树木以主干均匀处直径为主。
2.盆栽花卉及地草本花卉补偿由专业评估公司确定。
3.成片苗圃、竹园、成片地栽盆景每亩 6400 元。
4.片林和难以确认的高档树木,不适合用本表补助的,应按照现行市场价进行补偿或请专业鉴定评估机构确定。
(六)房屋装潢综合补偿标准
表7-14 房屋装潢综合补偿标准
项目 |
类别 |
装饰项目 |
单位 |
价格 (元) |
备注 |
室内 地面 |
一 |
107胶或油漆地面 |
平方米 |
39 |
|
二 |
地板砖、水磨石 |
平方米 |
52 |
各类地板砖地面 |
|
三 |
各类镜面地板 |
平方米 |
90 |
80㎝×80㎝以上(含80) |
|
四 |
强化木地板 |
平方米 |
90 |
各类强化复合地板地面 |
|
五 |
木地板 |
平方米 |
175 |
各类木制地板地面(含等级) |
|
六 |
大理石地面 |
平方米 |
150 |
含花岗岩、大理石 |
|
平方米 |
45 |
非标准或人造大理石 |
|||
室内 装饰 |
一 |
钙塑墙面 |
平方米 |
28 |
|
二 |
三合板、瓷砖墙裙 |
平方米 |
39 |
|
|
三 |
软硬包木制墙裙 |
平方米 |
120 |
含门窗套、铝塑板墙裙 |
|
四 |
乳胶漆、喷塑墙面 |
平方米 |
26 |
|
|
五 |
墙纸 |
平方米 |
26 |
|
|
六 |
无法移动固定墙柜 |
平方米 |
310 |
|
|
七 |
纤维、钙塑、石膏板吊顶 |
平方米 |
52 |
|
|
八 |
木吊顶 |
平方米 |
80 |
硬质天棚 |
|
九 |
吊灯 |
盏 |
285 |
长度或直径超过50㎝ |
|
附属 设备 |
一 |
电话、宽带网拆装 |
部 |
-- |
(以现行收费标准为准) |
二 |
有线电视迁址安装工料费 |
户 |
-- |
||
三 |
水表 |
户 |
-- |
||
四 |
电表 |
户 |
-- |
||
五 |
管道燃气 |
户 |
-- |
||
其他 |
一 |
柜式空调 |
台 |
280 |
移装费 |
二 |
壁挂式空调 |
台 |
155 |
移装费 |
|
三 |
电、燃气热水器 |
台 |
140 |
移装费 |
|
四 |
太阳能热水器 |
台 |
350 |
移装费 |
注:未列入本表房屋装潢补偿范围内的类别,按专业评估机构评估后确定。
(七)房屋拆迁附属物综合补偿标准
表7-15 房屋拆迁附属物综合补偿标准
项目 |
类别 |
名称 |
单位 |
价格 (元) |
备注 |
附属 |
一 |
整砖院墙 |
平方米 |
97 |
碎砖、片石、土围墙,扣30元/㎡ |
二 |
硬化地坪 |
平方米 |
38 |
简易(水泥砂浆厚度5cm(含)以下) |
|
50 |
中等(水泥砂浆厚度5-18cm(含18cm) |
||||
75 |
混凝土(水泥砂浆厚度18cm以上) |
||||
三 |
院落木制门 |
樘 |
280 |
宽度1.2米以上的增加200元(含门楼) |
|
四 |
院落普通铁制门 |
樘 |
525 |
宽度1.2米以上的增加200元(含门楼) |
|
五 |
防撬门 |
樘 |
1010 |
各类品牌防撬门高2米以上、宽1.2米以上的增加100元 |
|
六 |
成品套装门 |
樘 |
640 |
|
|
七 |
防盗窗、门 |
平方米 |
145 |
含铁制、不锈钢、铁艺 |
|
八 |
铝合金卷帘门、 广告牌 |
平方米 |
230 |
含玻璃推拉门、地弹门 |
|
水井 |
一 |
砖水井 |
口 |
2300 |
井内径60㎝以上(含60㎝),井深度10米以上,每深1米增加150 元 |
二 |
涵水井 |
口 |
1700 |
井内径50㎝以上(含50㎝),井深度10米以上,每深1米增加80元 |
|
三 |
手压井 |
口 |
1120 |
|
|
卫厨 |
一 |
洗池 |
口 |
45 |
|
二 |
坐便器 |
套 |
200 |
蹲式便器 |
|
套 |
500 |
座式便器 |
|||
三 |
浴缸 |
套 |
285 |
陶瓷或铸铁浴缸 |
|
四 |
抽油烟机 |
台 |
70 |
移装费 |
|
五 |
单口灶 |
口 |
142 |
每增一口增加 50 元 |
|
六 |
煤气灶台 |
只 |
275 |
含一条龙灶台费用每米增加 200 元 |
|
其他 |
一 |
土坟 |
座 |
1400 |
单棺 |
1700 |
双棺 |
||||
二 |
水泥坟 |
座 |
2300 |
单棺 |
|
2800 |
双棺 |
||||
三 |
厕所、猪圈 |
平方米 |
115 |
|
|
四 |
沼气池及设施 |
座 |
2500 |
玻璃钢每座增加 300 元 |
备注:未列入本表房屋附属物补偿的项目,按其重置价格结合综合成新率进行补偿,或由专业评估机构进行评估后确定。
(八)青苗及附着物补偿标准
表7-16 青苗及附着物补偿标准
被征土地青苗和附着物补偿费标准序号 |
名称 |
单位 |
价格 |
备注 |
1 |
蔬菜类 |
元/亩 |
2780 |
|
2 |
粮食及其他经济类作物 |
元/亩 |
1385 |
|
3 |
精养鱼池土石方 |
元/亩 |
2815 |
|
4 |
钢架大棚 |
元/亩 |
6300 |
(含膜) |
5 |
竹工大棚 |
元/亩 |
2300 |
(含膜) |
八、补偿标准运用建议
(一)本标准适用于明光市城市规划区内国有土地征收过程中涉及到的地上房屋、其他附属物等的补偿。
(二)使用国有农(林、牧、渔)场土地,涉及到征收房屋、其他附属物等补偿的,可以参照本标准执行。
(三)本标准未涉及的房屋、其他附属物等补偿标准,可以通过协商或经有关专业评估鉴定机构评估后,依据法律、法规等规定予以补偿。
(四)各地在征收过程中,要始终把维护被征收居民的合法权益,保证被征收居民生活水平不下降,长远生计有保障作为基本出发点。
九、政策咨询部门和电话
市住房和城乡建设局征收办 傅艾利 8029550